2019年，新春伊始，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說好像也是春寒料峭，經(jīng)歷了2018年房地產(chǎn)銷售歷史新高之后，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量似乎是不太景氣，增速下降明顯。幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)都意識(shí)到了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)代的來臨，在后房地產(chǎn)時(shí)代究竟什么才是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的不二法門，房地產(chǎn)的未來到底路在何方？

一、銷量下滑的后房地產(chǎn)時(shí)代

3月初，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月TOP100房企的整體銷售規(guī)模（操盤金額）較1月環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。同比來看，TOP100房企銷售額下滑11%左右。

與此同時(shí)，中金公司監(jiān)測(cè)的60城新房銷售面積1-2月累計(jì)同比下滑11%，銷售均價(jià)較去年12月下跌3%，同比漲幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)至9%。明源地產(chǎn)研究院指出，目前出現(xiàn)的政策都只是調(diào)控的弱化，并非全國(guó)性取消限購、降低首付等強(qiáng)調(diào)控政策，2019年全國(guó)的地產(chǎn)總銷售預(yù)計(jì)將下滑10%左右。

具體來看，1-2月，萬科、保利置業(yè)和龍湖合約銷售額都遭遇了下滑。保利置業(yè)1-2月業(yè)績(jī)同比降幅達(dá)26.9%，為46億元。萬科、龍湖降幅均超過10%，1-2月業(yè)績(jī)分別為921.6億元及249.4億元。萬科董事會(huì)主席郁亮近日在深圳總部舉行了小范圍的媒體會(huì)，核心為"組織重建"，在這樣的開年成績(jī)下重建組織，意圖耐人尋味。

無論是整體宏觀大環(huán)境，還是具體企業(yè)銷售規(guī)模，我們都能看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)似乎已經(jīng)出現(xiàn)，一個(gè)后房地產(chǎn)時(shí)代正在來臨。其實(shí)，這個(gè)后房地產(chǎn)時(shí)代并不是現(xiàn)在剛剛出現(xiàn)的產(chǎn)物，2016年隨著"房子是用來住的，不是用來炒的"的理念的貫徹實(shí)施，全國(guó)各地也接連出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住屬性逐漸超越了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性，房地產(chǎn)身上原先"買房賺錢"、"無腦投資"的光環(huán)逐漸褪去。由于房地產(chǎn)政策的傳導(dǎo)效果和多線城市的維度降維，在2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住屬性逐漸超越其投資屬性，成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

在這個(gè)后房地產(chǎn)時(shí)代，我們也可以稱之為居住屬性時(shí)代，原先房地產(chǎn)企業(yè)大開大合、高舉高打的市場(chǎng)玩法已經(jīng)顯得逐漸過時(shí)，幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)都需要在一個(gè)精細(xì)化的市場(chǎng)當(dāng)中，做一個(gè)游刃有余的庖丁，如何能夠在"房住不炒"的居住市場(chǎng)上，挖掘出房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正使用價(jià)值，讓開發(fā)出的房子成為高附加值的產(chǎn)品？正在成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前最大的難題。

二、后房地產(chǎn)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)該向何處去？

其實(shí)，國(guó)家已經(jīng)明確"房住不炒"成為后房地產(chǎn)時(shí)代的主旋律，在這個(gè)全新的時(shí)代當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是活下去那么簡(jiǎn)單，而是需要實(shí)現(xiàn)一次脫胎換骨的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不再是一個(gè)單純的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)者，其任務(wù)也不僅僅是建房賣房那么簡(jiǎn)單。市場(chǎng)正在要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一個(gè)開發(fā)者向房地產(chǎn)價(jià)值鏈的挖掘者，乃至于全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)型，如何能夠不斷增加自己房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值，才是房地產(chǎn)企業(yè)能否順利轉(zhuǎn)型的重要關(guān)鍵。

那么房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈附加值到底從哪里來呢？各家房地產(chǎn)巨頭們是八仙過海各顯神通，有的想到了人工智能，用機(jī)器人服務(wù)房地產(chǎn)；有的想到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，各地養(yǎng)老地產(chǎn)遍地開花；在這個(gè)時(shí)候，也有一家房企給出了另一種答案，這就是教育地產(chǎn)。

一說教育地產(chǎn)相信很多人都會(huì)說：我知道呀，不就是學(xué)區(qū)房嘛。但是，這里給出的教育地產(chǎn)卻不是學(xué)區(qū)房那么簡(jiǎn)單。近期信達(dá)地產(chǎn)正計(jì)劃在北京昌平高教園打造中國(guó)第一個(gè)學(xué)習(xí)型社區(qū)——信達(dá)·國(guó)子郡。這到底是一個(gè)什么樣的概念房地產(chǎn)新物種？我們不妨來看看信達(dá)·國(guó)子郡的概念吧。

首先，希望構(gòu)建起社區(qū)教育的第三空間。眾所周知，在中國(guó)的傳統(tǒng)教育當(dāng)中，有著大家十分熟悉的兩極——家庭教育和學(xué)校教育。三字經(jīng)有云"子不教，父之過，教不嚴(yán)，師之惰"，但是在孩子的成長(zhǎng)過程中，學(xué)校只能夠教授課本上的知識(shí)，而家庭則會(huì)有自身認(rèn)知的缺失，這讓孩子的教育出現(xiàn)了相當(dāng)多的問題。于是，信達(dá)地產(chǎn)認(rèn)為在小區(qū)當(dāng)中，需要構(gòu)建起一個(gè)介于家庭與學(xué)校的教育第三空間，通過引入德稻教育完整的社區(qū)教育理念，信達(dá)地產(chǎn)在社區(qū)當(dāng)中有想法去建立一定規(guī)模的公共教育空間。在社區(qū)的公共空間當(dāng)中引入完善的師資力量，將社區(qū)中的孩子組織起來，給孩子構(gòu)建起社區(qū)教育的基石。讓孩子放學(xué)之后不是直接回家，也不是被送進(jìn)輔導(dǎo)班，而是進(jìn)入社區(qū)，通過社區(qū)專業(yè)老師的培養(yǎng)，讓孩子可以在學(xué)校與家庭之外，獲得更加輕松也更有收獲的成長(zhǎng)氛圍。

其次，做到環(huán)境與氛圍的全面素質(zhì)化。房地產(chǎn)企業(yè)把銷售重心不再放在學(xué)區(qū)房這些陳舊的投資概念之后，信達(dá)·國(guó)子郡開始了一個(gè)全面房地產(chǎn)素質(zhì)化的設(shè)計(jì)，它將教育地產(chǎn)從學(xué)區(qū)房這樣的桎梏當(dāng)中解放出來，提出了宜學(xué)宜居的理念，不僅將會(huì)把公共的教育空間、學(xué)習(xí)空間放進(jìn)了小區(qū)，還希望把圖書館搬進(jìn)了社區(qū)，更把很多素質(zhì)教育的老師也請(qǐng)進(jìn)了小區(qū)。其目的就是在社區(qū)當(dāng)中構(gòu)建起一個(gè)學(xué)習(xí)、教育、成長(zhǎng)的氛圍，不是讓老師去刻板地教育孩子，而是讓學(xué)習(xí)的氛圍影響孩子，讓孩子在自己的小區(qū)看到周圍人是怎么生活？怎么學(xué)習(xí)？通過氛圍與環(huán)境的營(yíng)造，讓空間更具影響力。

第三，構(gòu)建起全新的鄰里關(guān)系。除了社區(qū)教育的第三空間和營(yíng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境之外，信達(dá)·國(guó)子郡率先提出了構(gòu)建全新鄰里關(guān)系的新理念。在這個(gè)大家相對(duì)陌生的城市當(dāng)中，也許大多數(shù)人都不知道你對(duì)面的鄰居叫什么干什么的。為此信達(dá)·國(guó)子郡計(jì)劃引入了社區(qū)教育的課程協(xié)調(diào)人機(jī)制，在前期課程協(xié)調(diào)人和老師一起給孩子進(jìn)行社區(qū)教育，在后期課程則負(fù)責(zé)將家長(zhǎng)積極性調(diào)動(dòng)起來，以教育為紐帶，讓整個(gè)社區(qū)的家長(zhǎng)們一方面貢獻(xiàn)自己的力量，成為社區(qū)教育的助教甚至成為走上講臺(tái)的老師，另一方面，讓家長(zhǎng)們可以在教育孩子的過程中，和其他家長(zhǎng)溝通，構(gòu)建起一個(gè)更加熟絡(luò)的社區(qū)人脈網(wǎng)，這個(gè)社區(qū)人脈網(wǎng)不僅有著地理位置上的近距離，更有著大家的社區(qū)交際圈，從而讓鄰里關(guān)系變得更加和睦。

通過這三個(gè)理念的交叉相融，一個(gè)全新的社區(qū)教育新物種的概念就躍然紙上，一個(gè)全中國(guó)第一個(gè)學(xué)習(xí)型社區(qū)的理念就這么出現(xiàn)了。雖然現(xiàn)在很多設(shè)計(jì)還在落地的過程中，但是這種增加小區(qū)深度與廣度的做法無疑是具有開創(chuàng)性的。

當(dāng)我們看到這里的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也許正在發(fā)生一個(gè)徹底的變革，正如同中國(guó)的手機(jī)產(chǎn)業(yè)一樣，原先單純硬件化的賣房（單純賣手機(jī)硬件）正在變得越來越難以為繼。這個(gè)時(shí)候需要一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的小米出現(xiàn)，通過對(duì)房子、對(duì)社區(qū)的軟件加持，構(gòu)建起一個(gè)"硬件+軟件+生態(tài)體系"的房地產(chǎn)全新價(jià)值鏈體系，讓房地產(chǎn)企業(yè)不再僅僅依靠賣房賺錢，而是以社區(qū)為依托，提供高附加值的服務(wù)，以此來獲得更多的收益?？梢哉f，信達(dá)·國(guó)子郡就是這樣的一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全新物種，這種對(duì)于房地產(chǎn)附加值的挖掘嘗試能否最終成功，值得我們?nèi)ナ媚恳源恕?/p>

作者：上游財(cái)經(jīng)專家顧問，財(cái)經(jīng)專欄作家，財(cái)經(jīng)評(píng)論員。

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